Los Angeles Town

さて、前回のコラムでは「2024年のホームバイヤーにとっての４つの課題」というタイトルでお話しさせていただきました。

まとめて言いますと、2024年の住宅購入は買い手にとってはいくつかのチャレンジングな課題があり、それらを克服するための取り組み方をもう一度考え直してみましょうという内容でした。（詳しくは前回のコラムをご参照ください）

今回はその4つの課題の中で取り上げた、オファーをする際のContingencies（買い入れ条件）について、説明していきたいと思います。Contingenciesとは、これらの条件を満たさなければ買い手は契約をキャンセルできるという条件で、オファーの中では非常に重要度の高い項目です。

例えば、オールキャッシュで購入できる人のオファーは何故強いと言われるのでしょうか？

それは下記の1番と2番の条件が現金購入の場合はないので、「より条件の少ないオファー＝強いオファー」となる訳です。それでは、それぞれのContingencyを見ていきましょう。

1) Loans contingency 買い手のローンが最終承認されること。

2) Appraisal contingency 銀行査定の金額が売買契約と同等かそれ以上の金額が出ること

3) Investigation of Property contingency  購入物件の状態に満足であること

4) Review of Seller Documents contingency  売り手の情報開示書に満足であること

5) Preliminary Report contingency 一般的にClear title contingencyとも呼ばれますが、予備権限報告書（主に土地の記述、土地への制限、過去のオーナー履歴など）の内容に満足であること

6) Common Interest Disclosures  コンドなどの共有施設がある物件はどの部分が共有で、誰が管理をしているのかなどの内容に満足であること

7) Review of Leased or Liened Items 例えば、ソーラーシステムが設置されている家はそのシステムがオーナーが購入しておらず、リースを組んでいるケースがよくあります。また物件に抵当権がつけられている（一般的にはオーナーの銀行ローン）場合など、それらの内容を確認します。

8) Sale of Buyer Property　これは買い手が今持っている家が売れることを条件とする場合。

9) Home insurance contingency 一般的に買い手を融資する銀行の条件の一つで、融資する物件が火災保険でカバーされていることが必要となります。

以上、買い手にとっては9つのcontingencyがあります。

ちなみに、contingencyは買い手だけのものだけではなく、売り手にもcontingencyがある場合があります。

その中で一番多いものは　purchase of a replacement property contingency 売り手が次の引越す家が無事に購入できることという条件です。

エスクローに入っている期間中に、これらのcontingencyを一つ一つ外しながら最終的には全て外した状態になって、晴れてエスクロークローズとなります。

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