Los Angeles Town

アメリカの不動産投資では、管理が一番大変で、一番大切です。折角安く仕入れた不動産も、管理の仕方、メインテナンスの有無で大きく資産価値が変わってきます。では具体的にどのようなポイントに注意すればよいのでしょうか？ここでは5つのポイントに絞ってご説明します。

① よいテナントを迎え入れる。

どのようなテナントを迎え入れるかは賃貸で不動産を回していく上で最も重要なポイントです。テナント候補には必ず会って話をしましょう。人は外見や印象だけでは100％判断できませんが、その人の話し方や、お仕事の状況、家族の状況、ペットがいるかいないか、など会話の中でもたくさんのその人・家族の在り方がわかります。この際もう一つ注意すべきなのは、決して、その人の人種、性別、などで判断しないことです。そもそも人種や性別などでテナント受け入れの判断材料にすることが違法ですので、テナント候補の方には十分な敬意を払って接しましょう。

A) APPLICATIONを記入してもらう。
現在の年収、現在の借家の大家の情報ー現在住んでいる大家へコンタクトすることも必要です。家族構成、ペットの有無を記入してもらいましょう。

B) CREDIT HISTORYを提出してもらう。
クレジットスコア、クレジットヒストリーの他に過去に破産やEVICTIONがないかもチェックしましょう。また現在の銀行の残高を提出してもらいましょう。


② 賃貸契約書をしっかりと作る。

テナントを迎え入れる前に、しっかりとした賃貸契約書を作りましょう。賃貸期間、賃貸料、セキュリティデポジット額、テナント名といった重要事項の他に、ペットの種類、ペットの数、各ユーティリティーの支払い分担なども細かく決めておきましょう。賃貸契約書はカリフォルニア州の基準に沿ってあるものを選ぶとよいでしょう。


③ 入居前の修理の確認及び、物件の状態の記録

物件の管理で重要なことは、テナントが入居する前に故障個所を発見、修理しておくこと、またそれを記録しておくことです。また退去時に入居時に記録しておいた記録と照らし合わせて、物件に過度の損傷がないかチェックすることが必要です。必ずテナント退去時にテナントとの確認を行いましょう。損傷個所はWEAR AND TEARと呼ばれる、「通常の生活を行う上での物件の摩耗や汚れ」に対しては修理代をテナントに要求することはできません。飽くまでも、故意に行われた損傷・故障にのみ、デポジットから、修理代を差し引くことが可能です。


④ 適切な家屋保険への加入、テナント保険への加入を求める。

賃貸物件を貸し出す際は、賃貸用の家屋保険に加入しましょう。家事などで家を焼失した場合、保険でカバーされるのは、家を新たに作り直す費用になりますので、おうちのマーケット価値そのものが支払われるわけではありませんので注意が必要です。またプールやジャグジー、物置、デタッチされたガレージなどは、通常はカバーされないので、別にRIDER（特記条項）を購入する必要があります。


⑤ 安定したテナント経営へのヒント

カリフォルニアでもSan Diegoほど、安定した良質のテナントを得られる地域はなかなかありません。気候や産業によっても変化すると思いますが、常識を持った住人が多い印象があります。テナントさんは飽くまでも、生活をお家でしているので、できるだけ彼らの意をくんであげましょう。すべてテナントの思うがまま、というのも困りますが、常識の範囲で接してあげましょう。修理なども結局は自分の大事な資産を守る為ですので、しっかりと修理をしましょう。また、テナントが途切れないようになるだけ、ハイシーズンで契約が終了するようにしましょう。4～8月がサンディエゴの賃貸募集のハイシーズンです。