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鍵山学の簡単不動産アドバイス

鍵山 学

鍵山 学

カテゴリー:不動産
1299 Prospect St, La Jolla, CA 92037
TEL: 310-554-6407

大家の立場からアメリカの不動産の方が、テナント探しが圧倒的に楽であり、管理も楽?

maintenance不動産仲介業者の経験から

10数年間、住宅や商業スペースを貸す側、借りる側の両方の立場になり、交渉を経験していましたが、特に私が不動産仲介業を経験した、カリフォルニア、ニューヨークに関しては"テナント探しに全く困らない"という事が自信をもってはっきりと言えます。もちろんテナントの信用調査も慎重に行いますし、入居前にお会いして、感じを確かめます。カリフォルニア、ニューヨーク、またハワイ、テキサスなどの大都市、人気都市ではテナント付けが圧倒的に簡単です。

なぜテナント付けが楽なのか?

これは簡単でアメリカは人口が増え続けているからテナントに困らないのです。特に東海岸、西海岸はもちろん、最近人口増加が激しい、テキサス州のダラス、ヒューストンなども要注目です。また入居審査の際も全米共通のクレジット調査を利用しますので、非常に審査もスムーズに行われます。

テナント募集方法は?管理中は?管理費用は?

テナントの一般的な募集方法はZillowやCraigs Listと呼ばれる専門不動産サイトやテナント募集掲示板です。私がテナント募集の際に気を付ける点は“テナント候補を差別をしてはならない”という事です。これはアメリカで生きていく点でも非常に重要なポイントで、肌の色や人種、宗教の違いなどを理由に入居候補者を差別することはどの州でも厳しく禁じられています。テナント募集時に重要視するのはテナント候補の収入とクレジットスコアです。また過去の大家に直接電話をして、その人のレント支払い履歴がどうだったかというのを電話でインタビューすることができます。

管理に関してはテナントの性質、物件の状態によって左右されます。アメリカの物件で故障が生じる箇所はやはり水回りが多いですが、冷蔵庫や電子レンジ、洗濯機・乾燥機付きで貸す場合が多いので、これらの電気製品の故障もよく起こります。不動産管理業者への管理費用は家賃の10%が相場です。アメリカ版の民泊サイトAirBNBを利用する管理では、ホテルのようにテナントが入れ替わるため、15-25%前後が多いようです。

ただし管理会社、管理する人間選びは非常に重要である。

管理する会社選びは言うまでもなく非常に大切です。これは大きい会社であればいいというわけでもなく、たまたま出会った個人の不動産ブローカーや特定のエリアを知り尽くした街の小さな不動産管理会社が非常に親切、丁寧なサービスをしてくれる可能性があります。最近はコミュニケーションはEMAILやテキストで済ませる場合も多く、英語のヒアリングや会話が苦手な方でもいい現地の不動産管理会社を選べば、ご自身で管理も可能です。

必見!!テナントは付きにくいが、利回りが高い地域に投資したい場合。

人気都市はテナント付けも楽だが、肝心の利回りが悪い、もっと効率の良い収入重視のアメリカ不動産はないのか?という方にはまだ日本ではあまりなじみがないのですが、優良テナント付きの店舗物件に投資する方法があります。この方法は商業物件に精通した不動産ブローカーのみ仲介できる方法です。こちらは別記事で詳しく説明していきたいと思います。

大変!テナントが家賃を払ってくれない!どうしたらいいの?

アメリカでは州によって法律は異なりますが、Evictionというプロセスによって家賃を払わないテナントを所定の手続きを経てから退去させることができます。現実にはEviction専門の弁護士に依頼して手続きを開始させます。これは邪道ですが、弁護士に手続きを頼んでもらうにもお金が掛かるため、テナントにお金を払って出てもらうやり方も使う場合があります。