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鍵山学の簡単不動産アドバイス

鍵山 学

鍵山 学

カテゴリー:不動産
1299 Prospect St, La Jolla, CA 92037
TEL: 310-554-6407

アメリカ不動産投資の魅力とは



1. インフレーションと不動産価格

Consumer Price Index, United States, 1775-2012
アメリカ合衆国は建国以来、インフレーションし続けています。上図はアメリカ建国年の1774年の消費者物価指数を1とした場合、2012年現在は25倍以上上昇しているのが分かります。特に第1次世界大戦前にFRB(FEDERAL RESERVE BANK)が創設され、金利コントロールをするようになってからの伸びは顕著です。FRBが創り出す、金融引き締めと、金融緩和の波は長期で見ればインフレを創出する舵取りにしかすぎません。景気が悪くなれば金利を低くし、景気がよくなり、経済が過熱すれば、金利を上げて、経済の引き締めをします。

インフレーション=不動産価格の上昇

物価が上がると不動産価格も当然上がります。下記の図は過去100年のアメリカの不動産価格の増減表です。

A History of Home Values

インフレーションと同じように上昇し続けています。アメリカの不動産は物価上昇に合わせて上昇し続けているのがお分かりになると思います。不動産価格の上昇がキャピタルゲインという収入を生みます。キャピタルゲインとは不動産そのものの価値が上がり、購入時より売却時の不動産価値が高くなる。この価値が高くなった分がキャピタルゲインです。これはアメリカ不動産の大きな魅力です。

アメリカの不動産価格を支えるもう一つの要素 - 人口・労働人口増
Population and labor force, 2000, 2010 and projected 2020, 2030, 2040, and 2050

上記の図はアメリカの2050年までの人口の伸びと、労働人口の伸びのグラフです。2050年までに順調な伸びが予想されています。これ以外にアメリカには公式には人口として登録されていない、中南米を中心にした、不法移民の人口がありますので、実際にはこの数字に20%増の数字が「不動産」に影響する額です。健康的な人口の増加は賃借人、不動産の購入という形で不動産売買、賃貸の拡大を支えます。単純に不動産を借りる人が増えることはテナント収入が増えることにもつながり、インカムゲインの安定化につながります。

日本の不動産への対極にあるアメリカの不動産

日本の不動産では考えにくいですが、デフレ・人口減の日本とは正反対のアメリカ社会。残念ながら今後確実に衰退していく日本社会と日本の不動産に投資していくにはかなりのリスクがあり、その分海外に投資してリスクヘッジを行う必要があると思います。その中でもアメリカ不動産へ投資する理由が他にもあります。

2. 世界最高水準の高等教育・研究機関と技術・クリエイティビティ

APPLEやFacebook, TESLA, Googleなど世界をリードしていく企業がアメリカに集中しているのは偶然ではありません。これらのIT会社が西海岸や、シアトルに集中しているのは世界的な大学・研究機関が存在するからです。US NEWSが毎年発表する世界の大学・研究機関ランキングでは上位20校のうち、アメリカの大学・研究機関が14校ランクインしています。圧倒的な研究費と、世界中から集まってくる優秀な学生・研究者たち。ITを学ぶならスタンフォード、金融や法律ならハーバードやペンステイトといったようにそれぞれの分野で世界最高の教育機関が集中しているのがアメリカなのです。この多種多様な優秀な人材を引き付ける力はアメリカが他の追随を許さない部分です。日本やヨーロッパ、中国やシンガポールがどんなに頑張っても若く、優秀で希望を持った人たちがアメリカを目指すことをやめないのは、それだけの魅力と、門戸が開かれたアメリカならではの環境が整っているからです。これはアメリカ合衆国故の特徴ですので、ほかの国がどんなに頑張ってもほぼ永遠に追いつけない特徴でしょう。世界中から集まる優秀な人材 → 優秀な大学 → 研究 → 企業との連携に巨額の投資が世界中から集まるという図式、システムは世界中のどの国にでも作り出せないでしょう。他の国には言葉の壁や文化の壁があり、多様な社会・文化を寛容に受け入れるアメリカ社会のように居心地のよい社会がその他の国に存在しないからです。

3. あなたの資産を守る世界一発達した不動産法・税法

アメリカ不動産法は州によって多少の違いはありますが、世界で一番透明性があり、公正な法律だと考えます。購入時・売却時にはESCROWという第三者機関が契約に基づいた公正な金銭のやり取りを維持し、物件の所有者の審査や土地の境界線の審査を行い、新しい不動産購入者には土地の所有権に何らかの間違いや見落としがあった場合は保険をかけて購入者を守ります。また税制に関しては、アメリカ政府は歴史的に「不動産マーケット」を経済の基盤と考えており、潤滑な不動産売買が行えるよう税制面でも優遇措置を敷いています。以下はその一例です。

住宅を自宅として購入した場合

a. 住宅ローン利息分の総所得からの減額措置
b. 固定資産税(地方税)の連邦税からの減額措置
c. 売却時一人につき$250,000(夫婦合算$500,000)までの課税免除

不動産を投資として購入した場合

a. 1031税金繰り延べ措置
投資物件を売却後(2年間保有後)、45日以内に売却額と同額、またはそれ以上の額の新しく購入する候補物件を6ヶ月以内に購入すれば、キャピタルゲイン課税を繰り延べられるという優遇措置です。
b. 減価償却
1. 戸建て、4部屋以下のアパート、コンドミニアムは27.5年で減価償却
2. 店舗物件、4部屋以上のアパート、倉庫などの商業不動産物件は39年で減価償却

1031Exchangeと呼ばれる手法は不動産投資の手段としてよく使われる手法です。この手法を使いわらしべ長者のようにどんどん不動産の資産を増やしていき、最終的にはショッピングモールや、年間数千万の利益を生み出す物件にまで投資を拡大に成功した投資家も存在します。また減価償却は個人の収入に直接相殺できるので、アメリカで医者や弁護士、会社の社長などの高額所得者が不動産投資に走るのはむしろ当然の流れなのです。

以上のように先進国の中でもさらに成長性を秘め、加えてインフラが透明性をもって敷かれているアメリカの不動産に投資することは利益率、税制の優遇措置を含めても、世界で一番有効な不動産投資といえると思います。