ロサンゼルスタウンがゆく！
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コラム Column
カリフォルニアの不動産情報
08/20/19
Duplex 半分オーナー、半分投資（投資における注意点）
Q1. 家かタウンハウスを買いたいと思い、検討中です。できれば土地付きの家がベストですが、月々の支払いを考えると悩んでしまいます。いっそのこと、Duplex を購入して半分貸せば、レンタルインカムが期待できると友人に勧められましたが？
A1. １つの土地に Duplex、Triplex、Fourplex など４件までのアパートは、マイホームと投資物件を同時に手に入れられること、賃貸収入が月々のローン支払いをサポートしてくれることなどが魅力です。なお、アパート物件は、４件までは居住用住宅範囲ですが、それ以上は投資物件として扱われ、税法上や市の規制などが厳しくなるため要注意です。
Q2. 将来性はどうでしょうか？
A2. ２〜４ Unit が許可されているエリアは、古い住宅地の中に認められた一部です。サンディエゴカウンティでは、1970 年代以前の古いコミュニティの一部に存在するだけで、新しく開発されたエリアには大型のアパート物件のみ作られており、こういった小型のアパ ート数は近年増えていません。手頃な不動産投資として需要は高く、希少価値性もあるため根強い人気が続いています。
Q3. 投資用住宅の融資は金利が高いと聞いていますが？
A3. ２〜４ Unit は一般には投資物件の融資範囲となりますが、オーナーがその１つのユニ ットに住む場合は Owner Occupied Income Property として居住用住宅の融資が受けられます。ローン審査の際は、レンタル収入がバイヤーの購入後の収入の一部とみなされ融資額のアップにもつながります。ただし、融資には頭金 25％を必要とする可能性が高いでしょう。
Q4. 税金面ではどういった扱いになるのでしょうか？
A4. 税金面では居住用住宅と投資住宅のハイブリッドとして扱われ、比率でハンドルされます。居住用住宅の節税は、購入時の経費、その後は主に金利と固定資産税ですが、投資住宅では、金利、固定資産税、修理や維持にかかるすべての経費を節税に使えます。また、投資物件の部分は減価償却もできるので、税金節約にはとても役に立ちます。
Q5. 将来、売却の際の税金はどのようになるのでしょうか？
A5. 売却の際、居住用住宅の部分は、夫婦であれば利益の 50 万ドルまで (個人は 25 万ドル) キャピタルゲイン税が免除になります。投資住宅の部分はキャピタルゲイン税の対象となりますが、1031 Tax Exchange も可能です。
（サンディエゴ不動産エージェント・保科みゆき）
A1. １つの土地に Duplex、Triplex、Fourplex など４件までのアパートは、マイホームと投資物件を同時に手に入れられること、賃貸収入が月々のローン支払いをサポートしてくれることなどが魅力です。なお、アパート物件は、４件までは居住用住宅範囲ですが、それ以上は投資物件として扱われ、税法上や市の規制などが厳しくなるため要注意です。
Q2. 将来性はどうでしょうか？
A2. ２〜４ Unit が許可されているエリアは、古い住宅地の中に認められた一部です。サンディエゴカウンティでは、1970 年代以前の古いコミュニティの一部に存在するだけで、新しく開発されたエリアには大型のアパート物件のみ作られており、こういった小型のアパ ート数は近年増えていません。手頃な不動産投資として需要は高く、希少価値性もあるため根強い人気が続いています。
Q3. 投資用住宅の融資は金利が高いと聞いていますが？
A3. ２〜４ Unit は一般には投資物件の融資範囲となりますが、オーナーがその１つのユニ ットに住む場合は Owner Occupied Income Property として居住用住宅の融資が受けられます。ローン審査の際は、レンタル収入がバイヤーの購入後の収入の一部とみなされ融資額のアップにもつながります。ただし、融資には頭金 25％を必要とする可能性が高いでしょう。
Q4. 税金面ではどういった扱いになるのでしょうか？
A4. 税金面では居住用住宅と投資住宅のハイブリッドとして扱われ、比率でハンドルされます。居住用住宅の節税は、購入時の経費、その後は主に金利と固定資産税ですが、投資住宅では、金利、固定資産税、修理や維持にかかるすべての経費を節税に使えます。また、投資物件の部分は減価償却もできるので、税金節約にはとても役に立ちます。
Q5. 将来、売却の際の税金はどのようになるのでしょうか？
A5. 売却の際、居住用住宅の部分は、夫婦であれば利益の 50 万ドルまで (個人は 25 万ドル) キャピタルゲイン税が免除になります。投資住宅の部分はキャピタルゲイン税の対象となりますが、1031 Tax Exchange も可能です。
（サンディエゴ不動産エージェント・保科みゆき）